2018年上海倉庫租賃行業(yè)現(xiàn)狀與倉儲物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析報告

2018年上海倉庫租賃行業(yè)現(xiàn)狀與倉儲物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析報告

                                            ——上海楚基供應(yīng)鏈管理有限公司

      “浦江兩岸不夜天,廣廈櫛比相勾連。暗隧三里通西東,明珠一塔弄云煙”，國 家城市體系中綜合實(shí)力強(qiáng)大的“塔尖城市”——上海繁華與秀美兼濟(jì)，鑄就了GDP中國城市第一位，世界一線城市第六位，全球聞名的金融中心的地位。

　　無論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是物流位置來看，上海都擁有著毋庸置疑的優(yōu)勢。作為國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心和綜合交通樞紐、首批沿海開放城市，上海地處長江入?？?，海運(yùn)發(fā)達(dá)。數(shù)據(jù)顯示，上海港集裝箱吞吐量居世界第一，設(shè)有中國大陸首家自貿(mào)區(qū)中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。為了助大家更了解上海地區(qū)倉儲情況，全國性的互聯(lián)網(wǎng)倉儲綜合服務(wù)平臺——物聯(lián)云倉根據(jù)實(shí)時在線數(shù)據(jù)整理，全面總結(jié)上海各區(qū)倉儲面積、倉儲設(shè)施空置情況、租金水平等方面內(nèi)容，為了解上海倉儲市場發(fā)展情況、合理投資提供參考依據(jù)。下面，我們走進(jìn)全國各地區(qū)倉儲行業(yè)“探秘”第五站——上海市，一起來深入了解下上海倉儲市場現(xiàn)狀：

　　上海倉儲資源概況：

　　作為中國超大的樞紐港之一，上海在高速發(fā)展態(tài)勢下已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大橋以及地鐵、高架式軌道交通等陸地交通及水運(yùn)、航運(yùn)、航空組成的超大規(guī)模立體綜合交通網(wǎng)絡(luò)。上海主要大型倉儲物流園區(qū)(上海鋼鐵及冶金產(chǎn)品物流基地、上海浦東空港物流園區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、上海洋山深水港物流園區(qū)、上海國際汽車物流基地、上海西北綜合物流園區(qū)、上海臨港裝備制作物流基地、上海化學(xué)工業(yè)區(qū)物流基地等)對于增強(qiáng)城市功能輻射能量、推動經(jīng)濟(jì)供應(yīng)發(fā)展鏈進(jìn)程、加速上海倉儲物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及更好地服務(wù)全國有重要的戰(zhàn)略意義。

　　截至目前，據(jù)物聯(lián)云倉實(shí)時數(shù)據(jù)顯示，上海市在線倉庫數(shù)量為363個，總面積為14,830,541平方米，分別分布在浦東新區(qū)、寶山區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、長寧區(qū)等地區(qū)。

　　本期物聯(lián)云倉《2018年上海倉庫租賃行業(yè)現(xiàn)狀與倉儲物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析報告》挑選了浦東新區(qū)、寶山區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)等倉庫主要分布地區(qū)倉庫進(jìn)行分析，希望對大家了解市場行情、租倉選倉有一定參考價值。

　　上海各區(qū)倉庫面積及空置率、租金情況分析

　　一、普通倉在線倉庫面積統(tǒng)計

　　截至2018年11月底，據(jù)物聯(lián)云倉平臺在線數(shù)據(jù)顯示，上海各區(qū)中浦東新區(qū)普通倉面積(4,025,895㎡)遠(yuǎn)超其他各區(qū)，占到了全市總普通倉面積的29.6%，其次是奉賢區(qū)(1,985,191㎡)、松江區(qū)(1,765,581㎡)、青浦區(qū)(1,716,209㎡)、嘉定區(qū)(1,402,454㎡)、金山區(qū)(903,787㎡)、寶山區(qū)(770,385㎡)、閔行區(qū)(664,066㎡)，普陀區(qū)(312,461㎡)在線倉庫面積相對較小，僅占全市總倉庫面積的2.3%。(圖2)。

　　浦東新區(qū)作為第一批國 家智慧試點(diǎn)城市，是上海重要的交通樞紐，先進(jìn)的國際物流港口，航空運(yùn)輸、鐵路軌道運(yùn)輸、城際高速路共同建構(gòu)水、陸、空三位一體的交通體系。浦江大橋、公路貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)、海底隧道、磁懸浮列車、地鐵線路、航空運(yùn)輸網(wǎng)等多方面織成的密集交通網(wǎng)絡(luò)，造就了浦東新區(qū)不可撼動的倉儲物流地位，因此，浦東新區(qū)擁有其他地區(qū)數(shù)倍的在線倉儲面積。

　　奉賢區(qū)位于上海南部，與浦東新區(qū)接壤，境內(nèi)水陸交通便捷。浦東新區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的分區(qū)——臨港奉賢園區(qū)位于奉賢區(qū)內(nèi)，面積為17平方公里，承載了不小的倉儲物流功能?；趦?yōu)越的地理位置和臨近浦東的優(yōu)勢，奉賢區(qū)一定程度上疏解了浦東的倉儲物流壓力。

　　青浦區(qū)內(nèi)河航運(yùn)具有天然優(yōu)勢，是江浙滬的重要水上通道，水運(yùn)優(yōu)勢明顯。目前，青浦正致力于打造長三角供應(yīng)鏈管理中心、全國快遞行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)，發(fā)揮全國快遞行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)效應(yīng)，放大物流信息互通共享技術(shù)及應(yīng)用國 家工程實(shí)驗(yàn)室輻射作用，引導(dǎo)企業(yè)在長三角區(qū)域合理布局智能物流、電商物流、保稅物流、供應(yīng)鏈管理、專業(yè)第三方和第四方物流等物流新業(yè)態(tài)。

　　松江區(qū)有“上海之根”之稱，交通發(fā)達(dá)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于市郊各區(qū)縣前列。松江樞紐將滬蘇湖高鐵、滬杭高鐵連接起來，成為上海南部的重要交通樞紐。作為上海重要的制造業(yè)基地之一，松江每天發(fā)往世界各地的貨物數(shù)量巨大，現(xiàn)已有多家世界物流公司入駐松江。目前松江區(qū)正大力發(fā)展現(xiàn)代倉儲物流業(yè)，拓展保稅物流功能，開拓先進(jìn)物流經(jīng)營管理模式。

　　嘉定區(qū)主打民營科技，是上海國際汽車城所在地，全世界首家全流程無人倉庫——京東無人倉落戶于該區(qū)。根據(jù)嘉定區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要，未來計劃圍繞上汽大眾安亭總部園區(qū)百萬產(chǎn)能達(dá)綱的目標(biāo)，優(yōu)化交通、倉儲物流等配套，著力打造上海高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)，提升汽車全產(chǎn)業(yè)鏈能級。

　　二、普通倉空置率情況分析

　　2018年11月，上海各區(qū)物聯(lián)云倉在線倉庫可租面積為1,635,969平方米(不包含在建倉)，倉庫空置率在1%-24%之間，寶山區(qū)與金山區(qū)空置率懸殊巨大。如圖3，金山區(qū)空置率最高，達(dá)到23.08%;寶山區(qū)空置率最低，僅為1.43%。

　　相較于全國其他一線城市倉庫空置率數(shù)據(jù)(如圖4)，上海地區(qū)倉庫平均空置率為12%左右，低于重慶、深圳、東莞、天津、沈陽、西安等地區(qū)，處于全國一線城市中倉庫空置率偏高水平。

　　【倉庫小貼士】：受地理位置、主要產(chǎn)業(yè)布局影響，上海各區(qū)空置率相差巨大。其中，寶山區(qū)、普陀區(qū)倉庫空置率均在3%以下，倉庫租賃市場飽和度高，預(yù)計短時間內(nèi)急租倉會有一定難度。金山區(qū)空置率最高，租倉難度相對較小。如果倉庫空置率低的地區(qū)有租倉需求，可以提前制定租倉計劃，如果急需倉庫，不妨多了解一下倉庫空置率較高地區(qū)，譬如金山區(qū)、閔行區(qū)等，同時對比地理位置、租金價格、交通情況等更易租到合適的倉庫。

　　伴隨著“雙十二、黑五、圣誕、元旦”等購物節(jié)扎堆而至推動的消費(fèi)熱度再次上漲，眾多企業(yè)租倉備貨需求逐漸升溫，預(yù)計未來一段時間部分地區(qū)倉庫空置率會有不同程度的下降。

　　三、普通倉月平均租金分析

　　2018年11月，上海各市區(qū)普通倉平均租金圖顯示(如圖5)，普陀區(qū)月平均租金高于其他各區(qū)，為48.25元/㎡·月;金山區(qū)則以34.00元/㎡·月成為倉庫月平均租金最低地區(qū)。

　　據(jù)物聯(lián)云倉大數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)11月高標(biāo)庫平均租金約41.91元/㎡·月，地區(qū)高標(biāo)庫租金價格浮動區(qū)間為36元/㎡·月-57元/㎡·月左右。根據(jù)一線城市倉庫租金情況數(shù)據(jù)(圖6)分析，上海地區(qū)高標(biāo)庫平均租金相較其他一線城市處于較高水平，僅次于北京。

　　【租倉小貼士】：上海各地區(qū)普通倉租金差異較大，租金主要在34元/㎡·月-49元/㎡·月左右。其中，普陀區(qū)租金最高，且空置率較低，短時間內(nèi)要租到合適的倉庫可能有一定困難。與之相反，金山區(qū)租金最低，空置率最高，租倉難度相對容易。

　　年末電商物流旺季將至，目前多地倉庫租金曲線已有上揚(yáng)趨勢，物聯(lián)云倉提醒，未來數(shù)月有租倉、擴(kuò)倉等需求的企業(yè)宜提前計劃倉儲需求，有備無患。

　　上海倉儲物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢展望

　　得益于人口、交通、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等重要因素支撐，上海倉儲物流行業(yè)不僅深受政策的“萬千寵愛”，更擁有各大企業(yè)青睞。作為物流地產(chǎn)投資優(yōu)選城市與倉儲物流企業(yè)落戶熱門城市，上海倉儲物流行業(yè)未來發(fā)展可期，總的來看，主要呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

　　1、政策推動物流快遞業(yè)發(fā)展，培育壯大物流快遞企業(yè)，支持優(yōu)勢物流快遞企業(yè)有進(jìn)一步發(fā)展，穩(wěn)固上海在全國快遞總部經(jīng)濟(jì)地位;

　　2、物流快遞服務(wù)網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)完善，末端服務(wù)能力提升，加強(qiáng)末端資源的對接，銜接綜合交通體系;

　　3、倉儲物流企業(yè)成本有望進(jìn)一步降低，政策包括：a.降低港口物流成本。調(diào)降外貿(mào)本港集裝箱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，降低港口物流成本;b.降低車輛通行成本。一是延續(xù)本市現(xiàn)有ETC通行費(fèi)95折優(yōu)惠政策，推進(jìn)貨運(yùn)車輛安裝ETC，降低流通環(huán)節(jié)費(fèi)用。二是落實(shí)國 家要求，推進(jìn)高速公路差異化收費(fèi)試點(diǎn)工作;

　　4、上海等各一線城市及周邊地區(qū)工業(yè)物流土地供應(yīng)不斷收緊，未來幾年高標(biāo)倉庫新增供應(yīng)速度將進(jìn)入緩沖階段;

　　5、倉儲物流行業(yè)競爭者數(shù)量眾多，未來集中度將提高。在市場競爭巨大的當(dāng)下，一些效率低下、人員素質(zhì)低、管理水平低的倉儲物流企業(yè)將面臨著“大魚吃小魚”，或?qū)⒈煌滩⒒蛱蕴?

　　6、基于倉儲、配送等一條龍式物流服務(wù)質(zhì)量更高，有利于企業(yè)降低運(yùn)營成本等因素，未來上海第三方倉儲物流發(fā)展空間較大;

　　7、倉儲物流安全監(jiān)管加強(qiáng)，安全管理措施進(jìn)一步落實(shí)完善。

上海楚基供應(yīng)鏈管理有限公司擁有面積達(dá)2600㎡獨(dú)立廠房，配有24小時專業(yè)倉儲管理團(tuán)推可從事倉儲及電商配送服務(wù)，